В ходе деятельности ОСМД возникает много вопросов по смете. Что такое смета? Как принять смету? Смету приняли, но не соблюдают — что делать? Совладельцы не пришли к согласию и смета не принята — что дальше?
Выясним как оформить смету таким образом, чтобы минимизировать риски признания заключенных договоров недействительными и избежать ситуаций, когда деятельность ОСМД останавливается полностью.
Что касается определения термина «смета». Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон об ОСМД) такого определения не содержит. Однако приблизительное определение усматривается из Гражданского кодекса Украины. Смета – это расходы, которые предусматривались при определении цены.
Порядок принятия сметы, создание и использование фондов ОСМД, порядок оплаты общих расходов определяются Уставом ОСМД.
Что касается принятия сметы и ее выполнения. Что будет, если смета не принята? Смета готовит Правление ОСМД, а утверждают Общее собрание (по общему правилу большинством голосов).
Формально Закон об ОСМД относит к компетенции правления «распоряжение средствами объединения в соответствии с утвержденным общим собранием объединением сметы». Такую формулировку можно рассматривать как «распоряжаться ориентируясь на смету» или «распоряжаться исключительно так, как указано в смете». То есть все зависит от субъективного толкования фразы.
Чтобы избежать споров на эту тему, рекомендуем Вам каждую смету дополнять фразами:
«Разрешить правлению объединения в случае необходимости использовать средства из одних статей расходов на другие статьи в соответствии со сметой объединения в случае отсутствия или недостаточности целевых средств, а также увеличивать, в пределах сметы, расходную часть статей расходов сметы за счет статьи расходов „ (указать статью)“, а также переносить средства в другие фонды объединения, за счет возврата средств из будущих (запланированных) платежей.
Неиспользованные средства по всем статьям расходов согласно смете объединения переносятся на статью расходов „__“.»
Такое сообщение в смете позволит Правлению достаточно мобильно решать проблемы, возникающие в процессе деятельности. И не созвать Общее собрание, чтобы перенести расходы с одних статей на другие.
Ведь, согласитесь, невозможно предусмотреть все расходы, которые будут понесены ОСМД в течение года. Приведем несколько ситуаций по практике, когда правление было вынуждено отступить от сметы для соблюдения интересов совладельцев.
- Из-за локдауна уборщица, которая всегда убирала в подъездах, не может добраться до дома. Оставить подъезды без уборки правления не может, поэтому вынуждено было искать нового сотрудника (исполнителя услуг). Вблизи дома нет желающих работать за такой же прайс, поэтому вознаграждение уборщицы было увеличено.
- В смету не было заложено увеличение минимальной заработной платы. После установки нового размера минимальной з.п. правление обязано выплачивать всем трудоустроенным сотрудникам заработную плату выше предусмотренной сметой.
- Неожиданно один из совладельцев решил обратиться в суд с иском к ОСМД. Здесь возникают незапланированные расходы по правовой помощи.
Таких ситуаций бывает много, они возникают независимо от желания правления, но требуют быстрого реагирования и дополнительных расходов. Каждый раз проводить общее собрание и утверждать новую смету достаточно продолжительно, поэтому считаем, что предвидение в смете возможности распоряжаться средствами не только в рамках статей расходов — лучшее решение в данной ситуации.
Что касается ситуаций, когда новая смета не принята по каким-либо причинам, а работать нужно, рекомендуем вам в тексте сметы определять конкретные даты с возможностью продления действия более чем на год. Например: «Смета действует с 01.01.2021 по 01.01.2022, но в любом случае, до утверждения новой сметы».
Интересно по судебной практике.
Пока не так много решений есть на тему сметы. Либо нарушений в этой сфере не так много, либо обжаловать ни у кого нет желания. В дальнейшем ситуация может измениться, так как с ростом стоимости коммунальных услуг все больше совладельцев интересуется выполнением сметы и движением полученных ОСМД средств. При этом совладельцы проводят проверки силами ревизионной комиссии или привлекают аудиторов. Если вы хотите попытаться оспорить принятие или исполнение сметы — обращайтесь, охотно поможем создать положительную судебную практику по этому поводу.
По делу № 911/1357/16 Высший хозяйственный суд Украины рассматривал дело, в котором ОСМД просит признать договор с физическим лицом-предпринимателем недействительным в связи с тем, что сумма договора превышала утвержденную смету более чем в 4,5 раза. При том, что в тот год, когда заключался договор, смета не была утверждена, а ОСМД ориентировалось на предварительную утвержденную смету.
Аргументам ОСМД, ссылавшимся на отсутствие полномочий у председателя правления отступать от утвержденной сметы, суд правовой оценки не дал, лишь отметил, что не было предоставлено
но доказательств утверждения сметы на тот год, в котором производилась оплата по договору (Т.е. можем заключить, что смета за предыдущий год не была признана действующей на момент, когда была произведена оплата).
Следующие аргументы суда касаются того, что признание договора недействительным возможно только при условии, что физическое лицо-предприниматель действовало недобросовестно, то есть знало или могло знать об отсутствии полномочий у председателя правления ОСМД.
Также интересно решение Северного апелляционного хозяйственного суда по делу о признании недействительным решения общего собрания ОСМД в части, в том числе, утверждения сметы. Среди аргументов истца — юридического лица, в частности, отмечено, что истца не было должным образом уведомлено о проведении Общего собрания совладельцев, а именно сообщение было направлено по адресу квартиры в доме, в котором создано ОСМД, а не по юридическому адресу юридического лица.
Однако суд отклонил такой аргумент, ведь в Уставе ОСМД было сказано, что сообщения направляются в адрес квартиры, принадлежащей совладельцу в доме.
Таким образом, вопросы утверждения, исполнения, обжалования сметы ОСМД Законом практически не регулируются, а судебной практики крайне мало. Следуя рекомендациям, указанным в статье, вы сможете минимизировать риски двойной трактовки норм Закона и типового устава ОСМД, а также сможете избежать возможных конфликтов и судебных разбирательств.